不動産投資で資産運用＆節税対策
賃貸事業用アパート
99,800,000円
【レジデンス池袋】
＜物件概要＞■物件種別／一棟売アパート■価格／9980万円（税込）■所在地（住居表示）／東京都豊島区池袋４丁目■交通／JR山手線・埼京線ほか「池袋」駅より徒歩14分【土地】■権利／所有権■土地面積／83.3㎡■接面道路／北東側約５ｍ公道に5.9ｍ接道【建物】■構造／木造２階建■総戸数／８戸■種類／共同住宅■築年月／2010年２月■延床面積／82.52㎡【法令等】■用途地域／近隣商業地域■建ぺい率／80％■容積率／500％■現況／満室稼働中■満室時表面利回り／5.96％■想定年収／5,958,000円■取引態様／専任媒介（取扱宅建業者：ブリスアセットパートナーズ☎03-5341-4811）
償却期間長い〝築浅物件〞で節税効果持続
不動産という資産が、オーナーにもたらす恩恵は大きく分けてふたつ。ひとつは家賃や地代などの「収入」、もうひとつは所得税や相続税の節税効果による「支出の軽減」だ。建物の減価償却や建設・購入資金の借入金利などを経費として計上すれば所得税の節税につながり、課税評価額が下がることで相続税の節税にもつながる。
このため土地所有者や資産家の多くは、黙っていても建設会社や不動産会社などから賃貸アパートの建設や購入を提案される。それほどポピュラーな資産活用・節税対策の手法が賃貸アパート経営だといえる。
日本の相続は〝土地相続〞といわれる。相続する財産の「半分は土地」が占めているからだ。だから、相続税務に強いといわれる税理士の多くも、相続税対策とは「土地対策にほかならない」と口を揃える。相続税対策とは、単純にいってしまえば、①財産を減らす、②財産の評価額を減らす―の２点にほかならない。これを不動産、とくに土地に限定して考えてみると、「いかにして、土地を含むすべての財産の評価額を減らすか」そして「いかにして、土地の評価額を減らすか」ということになる。
所得税節税と相続税対策に最適のアイテム
現金や預金は、「持っている」金額そのものが評価額だから、そのままでは全額が課税対象となる。企業経営者の場合は、「有価証券」である自社株の評価額にも苦しむことになる。だから「現金ではなく不動産で残す」ことが相続税対策には不可欠だといえるのだ。
土地は財産評価基本通達（路線価評価）によって相続税評価額が算出される。路線価による評価額は、不動産市場で実際に売買されている価格よりも大きく目減りするケースがほとんどなので、アパートを建築するための用地、あるいは土地付きのアパート物件を購入することで財産を圧縮できる。
もともと持っている土地の評価額を利用形態によって下げる手法も有効だといえる。自己の所有権を他人の権利で減殺するわけだ。例えば、自己保有の土地を賃貸したとする。賃借人には借地権が発生するため、その土地の評価額は借地権相当額が減額される。
また、自己保有の土地に賃貸不動産を建てることも相続税対策として有効な資産活用方法だといえる。所有する土地の上に建てた建物に第三者が居住すれば、居住者には借家権が発生する。このような土地を貸家建付地といい、第三者が住んでいる分、自己の敷地の権利が減殺されるので評価額を下げることができる。賃借人が入居している中古アパート物件を購入した場合にも、当然、こうした「評価減」の効果がある。
借入資金で購入して「マイナスの資産」に
写真は不動産販売のブリスアセットパートナーズ（東京・新宿区）が取り扱うＪＲ山手線沿線の一棟売り収益アパート物件（専任媒介）。「池袋」、「高田馬場」の両物件とも建築後10年未満の「木造」の〝築浅物件〞で、表面利回りは６％を若干下回るものの満室稼働中。
物件を新築すると入居者の募集からはじめなければならないが、中古物件は最初から満室のものを選ぶこともできる。木造アパートの耐用年数は22年だが、中古物件の場合は「耐用年数－経過年数」に「経過年数×20％」（２年未満の場合は２年とする）を加えた年数となるため、17〜18年で減価償却していくことになる。
不動産を現金で買うだけでも相続税対策になるが、借入資金で購入すれば「マイナスの財産」をつくることもできる。また、支払い金利は経費となるので所得税の節税にもなる。
(2017/07/13)