だいじなお金を投資するにあたっては、なによりも収益性が重要になる。高利回りで短期間のうちに資金を回収できる投資先ほど魅力的だ。だが、高いリターンが期待できるものほどハイリスクである場合がほとんど。安定性を重視すれば元本割れの危険度は下がるかもしれないが、大きなリターンは期待できない。そこで投資家は少しでも〝ローリスク・ハイリターン〞の投資先を探すわけだが、そんなに都合のいい商品はまずない。仮にあったとしても、そんなに〝うまい話〞を、うかつに信じる投資家は皆無だろう。

　マイナス金利の影響もあって、金融商品の魅力が減じているのは事実だ。その一方で、不動産への投資は安定した人気を保っている。そもそも資金を金融機関から調達して投資できるのは不動産くらいのもの。低金利でローンを組める状況ならば、多少利回りが低い物件であっても、充分に投資対象となりえる。ただし、投資する物件の選定は慎重に行いたい。

　物件選びの重要なポイントは、一にも二にもまず立地である。東京の都心部にあるオフィス物件の優位性を疑うひとはまずいないだろう。居住用物件と比べて、人口減少の影響を受けにくいことも、オフィス物件の強みだ。木造アパートなどは築後20年も経過すれば建て替えを検討することになるが、オフィスビルは鉄筋コンクリート造や鉄骨・鉄筋コンクリート造のため築後40年を過ぎても収益を上げているものが少なくない。

　しかし、都心のオフィスビル物件は決して安い買い物ではない。１棟すべてを購入するとなると、かなりの資金が必要となる。そこで、分譲マンションのように、部屋ごと、フロアごとに「区分所有」できる物件への投資を考えてみたい。

　繰り返すが、オフィスビルの区分所有物件へ投資するにあたっては、物件所在地の選定が重要なカギとなる。入居者は事業を営むためにオフィスを借りるのだから、「業種や業態に適したエリア」の物件を求める。例えば、裁判所に近い物件ならば弁護士の入居が見込めるし、法務局や税務署の周辺に立地するビルならば司法書士や税理士のニーズが高い。自社で使用するにしても、あとあとこうしたニーズに応えられる物件を購入しておくべきだ。

　鉄筋・鉄骨コンクリート造の事務所用ビルの耐用年数は50年（住宅用は47年）となっている。東京の都心部では築年数の古いビルであっても立地条件の魅力が勝る。このため、こまめなメンテナンスで外装や共用部分、ネット・通信環境などを充実させ、資産価値を維持している物件が多い。また業種や業態、企業のイメージなどから、あえて古いビルを好むテナントも存在する。

　写真は東京・港区の事務所用区分所有物件。都営三田線「内幸町」駅から徒歩４分、東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅から徒歩５分、ＪＲ山手線「新橋」駅から徒歩７分の場所に建つ法律事務所専用オフィスビル「弁護士ビル」の１室。価格は２５８０万円。現況は表面利回り７・81％で賃貸中。１９７０年の竣工物件なので築後47年を経過している。計算式は省くが、建物部分は約12年で減価償却し経費化していくことになる。地上10階・地下１階建の４階部分で専有面積は43・00㎡（壁芯）。

　所得税、法人税の節税につながるのはもちろんのこと、相続税対策としても効果的な不動産投資。その物件選びに際しては、オフィスビルの区分所有物件も検討対象としてみたい。

(2017/10/03)