土地のほったらかしにご用心

相続時に登記せず放置

九州より広い面積が所有者不明


 所有者の変更手続きがないまま50年以上経過した土地が国土の2割にも及ぶことが分かった。こうした土地の大半は、不動産を相続した人が登記手続きをせずに放置しているものだと見られている。相続登記は申請期限が決められていないため後回しにされやすく、また、そもそも義務ではないことからずっと手続きせずほったらかしになることも多い。だが未登記の土地は売ることも担保に入れることもできず、有効活用するには登記しなければならない。そして、改めて登記するには全相続人の同意が必要となるため、手間が掛かるとともに、新たな「争族」を引き起こす要因にもなりかねない。自分の財産のなかに相続登記されていない土地があればトラブルになる前に手続きしておく必要がある。


 法務省の調査によると、サンプルとして抽出した10万筆の土地のうち、最後の登記から50年以上が経過している土地は2割を超えた。民間の有識者で構成する所有者不明土地問題研究会(増田寛也座長)は、約410万ヘクタールの土地が長年にわたり登記変更されていないと推計し、368万ヘクタールである九州地方よりも広い土地が所有者不明になっている可能性を指摘している。

 

 そこで法務省は、長年にわたって登記が変更されないまま放置されている土地の本格調査に着手する。来年度以降、司法書士らに委託して、不動産登記や戸籍などの資料から本来の所有者を割り出し、登記簿に記載されている人が死亡していれば法定相続人をたどって登記を促すという。

 

 国が所有者探しを始めたのは、その土地の所有権を持つ人が分からないと公共事業が滞るためだ。実際、東日本大震災の被災地で所有者不明の土地が多くあり、自治体による用地買収の障壁となった。

 

 不動産に関する登記の名義変更は、相続などで所有者が変わったときに必ずしなければならないというわけではない。登記申請には登録免許税や司法書士への報酬といった負担が必要になることから、相続時に登記せず放置している人が存在する。しかし土地の本来の持ち主が登記しないまま放置すると、行政だけではなく所有者自身にも不都合を生じさせるおそれがある。

 

売ることも担保設定もできない

 自分が登記簿上の名義人ではない不動産は、自分の財産であることを第三者に証明できず、そのままだと不動産の売却や担保設定はできない。

 

 相続した不動産は、相続登記しないと、相続の権利があるすべての法定相続人の共有財産とみなされてしまう。自分に所有権があることを主張するには、やはり登記が必要だ。登記には相続人全員から同意を得なければならず、それぞれの実印や戸籍謄本を集める必要がある。

 

 相続が発生して間もなければ、親族が集まることが多いため同意を得る機会をつくりやすいが、長い年数が経ってからだと難しくなる。自分以外の相続人が認知症になり判断能力が低下してしまったときや、行方不明になったときは、法的な「同意」を得るためにさまざまな手続きが必要となり、時間とコストが掛かってしまう。

 

 特に問題になるのが、自分以外の相続人が死亡したときだ。例えば、父親の自宅を長女が相続することについて、長女が母親の面倒をみることを条件に長男も納得したとする。長男が心変わりするおそれはないと長女は判断し、自宅を引き継ぐことについての書面は交わしていない。実際、相続登記しなくてもしばらく不都合は生じなかった。

 

 しかし、長男の死亡で状況は大きく変わる。長男の妻が自宅の権利を主張してきたためだ。長男の妻が長男から相続できる財産には、父親が残した財産も含まれる。自宅の登記の名義人が父親のままだと、長男の妻も自宅を受け取れる余地が残り、長女が「自分が相続することについて長男は納得してくれていた」と説明しても取り合ってくれないおそれがある。

 

 土地を相続する権利を持つ人が増えれば増えるほど話し合いがまとまらず、所有権を主張することが難しくなる。最後の登記から50年以上が経過している土地が全体の2割もあるということは、その関係者だけでもたいへんな数に上るわけで、今後大きなトラブルに発展するリスクを抱えている。登記が変更されないまま50年以上経過している土地の割合は大都市部で6・6%、地方では26・6%となっており、いずれも被相続人名義のまま放置されている土地が多い状況だ。

 

登記コストは負担軽減の見通し

 なお、相続登記にかかるコストは負担が軽減される見通しだ。法務省は来年度の税制改正に向けて、「相続発生から30年以上経過している土地」、「一筆あたりの課税標準額20万円以下の土地」の相続登記にかかる登録免許税を免除するように求めた。この改正が多少なりとも相続登記を後押しする可能性はある。

 

 相続登記をしなくてもしばらくは不都合が生じないかもしれないが、別の相続人の死亡などをきっかけに問題が顕在化することがある。土地の権利があいまいになれば、不動産の所有権を違法に移転させる「地面師」の標的になる可能性も高まる。また、自分の身に降りかかるリスクだけではなく、数十年が経って代が変わると、不動産登記を調べても本来の所有者が分からなくなることがあり、子孫に余計な負担が生じかねない。

 

 不動産の存在を相続人が知らず、後々気づいてから遺産分割協議をやり直し、相続税の修正申告をせざるを得ないケースもある。相続登記していない土地の有無を確認し、もし登記が完了していなければ、名義を変更しておくことが相続対策としての重要なポイントとなる。

(2017/11/30更新)