資産運用を目的とした副業、あるいは相続税対策として、不動産経営をする人が多い。家賃収入を生む不動産は「収益物件」と呼ばれるが、ひと口に収益物件といっても、居住用の物件もあれば、店舗、事務所、倉庫、宿泊施設などもあり、その種類は様々なものがある。

　どれも入居者から賃料をもらって賃貸経営する点では同じだが、税金面から見れば、収益物件は入居の目的が「事業」か「居住」かで、明らかに異なる。具体的には、入居者から受け取る賃料に消費税がかかるかどうかだ。

　まず、物件を店舗や事務所として貸した場合には、入居者からは必ず消費税を含んだ賃料をもらうことになる。家賃、管理費、共益費、礼金にはすべて消費税がかかってくる。一方、居住用のアパートやマンションの入居者から受け取る家賃には、消費税が含まれない。同様に管理費、共益費、礼金も非課税となる。

　なぜ居住用物件の家賃には消費税がかからず、店舗や事務所の家賃には消費税がかかるのかというと、「ただそこに住むだけ」ならばそこから収益が発生することがないので、消費税の担税力がないと見なされるからだ。逆に言えば、事務所の賃貸は、黒字・赤字を問わず収益が発生するので消費税の担税力があると見なされることになる。

　ところが、純粋に居住用物件とされるアパートの入居者からもらうお金でも、消費税が含まれる支払いも存在する。具体的にはインターネット利用代、電気代、クリーニング代などで、家賃、管理費、共益費、礼金、保証料以外のほとんどの支払いには消費税が発生することになる。

　家賃に関するものには消費税がかからないが、入居者が設備を利用したりサービスを受けたりするようなものについては消費税を含んだ料金をもらうことになるわけだ。この時、物件オーナーが個人か法人かは関係ない。(2018/02/19)